房地产行业

    通过新发展模式实现房地产业良性循环


    访问人数:1321  新闻作者:  新闻来源:  发布时间:2022-4-1 10:46:52
     

    近期,多地出台针对房地产市场的调控政策,包括房贷利率下调、首付比例下调等。

    月19日,广西宣布下调部分地市的房贷首付比例,最低调整至20%。在此之前,湖北孝感市发文给予购房契税补贴和公积金贷款优惠政策;青岛即墨区放松限售政策;郑州则决定同步放松房地产限购限贷措施,成为今年国内首个政策松绑的城市。

    根据国务院金融稳定发展委员会近期召开的专题会议,房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

    如何理解房地产业的新发展模式?楼市在政策暖风之下是否将迎来新一轮“小阳春”?为此,中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长、同策集团学术委员会主任盛松成对上述问题进行了详细解答。


    谨慎看待政策边际放松


    经过过去几年的调整,尤其是去年政策的大幅调整,公众对于房价只涨不跌的预期正在改变。这是因为,只涨不跌的公众预期必须与一直上涨的房价相结合才能实现,但从去年9月开始,我国商品房成交价格连续7个月同比下跌,持续时间创造新的纪录。

    另外,自去年4月政治局会议明确不能炒作学区房以来,大中城市的二手房也在经历明显的价格回调。房价跌了,只涨不跌的房价预期就没有了支撑。

    不过,我国过去20多年的房地产发展带来的思维惯性还在,人们似乎还在观望。目前我国疫情反弹,经济还在底部区间运行,可能会使很多人回想起2020年初的楼市反弹,所以还不能说公众的预期已经完全扭转。

    我国房地产市场运行的底部逻辑已发生变化,房地产调控的大方向不会改变,不会再回到原来的老路上去,不会再通过房地产大幅拉动经济增长。

    我认为,我国目前房地产调控的主要目标有三个,一是防风险,二是满足刚性和改善性需求,三是保持房地产市场的平稳发展,以防拖累经济。短期内,房价可能会因供需关系的影响小幅波动;从长期看,未来房价涨幅可能与收入增速基本同步,这是房地产调控长效机制建立和“房住不炒”政策落实的必然结果。

    近年来,各地房地产政策不断加码,调控措施到了非常严格的程度,接下的政策也有有所变化。从全国范围看,调控措施其实在不同地区也是有区别的。实行限购、限贷、限价、限售和限商的“五限”政策主要集中在一二线城市和热点区域,事实证明这些政策十分必要,而且很有效。

    “五限”政策最早是在2010年左右出台的,并在一线城市一直执行至今,其背景是房地产投资性需求的快速增长。由于我国投资渠道较少,房地产一直是居民的重要资产配置方式。一二线城市经济发展快、人口持续流入,于是这些城市的房产更受青睐,因此采取“五限”这样较为严格的管理方式是符合实际情况的,这有利于稳房价,也有利于优先满足刚需的要求。

    自2021年9月央行提出“两个维护”以来,房地产政策开始边际放松。进入2022年后,不少城市“因城施策”,例如3月1日郑州出台了房地产新政,引发了较大的市场反响。
    在政策关注房地产市场稳定的同时,应谨慎对待热点城市房地产政策的调整,尤其要防止市场迅速过热,避免引发新的市场风险。

    中国房地产结构问题较为突出,房价分化,特别是区域市场分化明显。当下房地产区域结构分化可能会更加明显。

    我国人口增量近年来的高点是在2014年,为920万人,而2021年只增加了48万人,预计2022年我国人口将开始下降。人口增长见顶,叠加人口流动的影响,未来,房地产区域分化可能会更加明显。

    这种变化基本符合城市发展的一般规律。2021年末,我国常住人口城镇化率为64.72%。有研究表明,从世界范围来看,城镇化率达到65%左右,人口流动主要会从乡村到城市的迁移变成城市和城市之间的迁移。这可能是未来我们需要面对的新情况。

    其实在短期市场变化中也能看到这种趋势。自2021年9月政策开始边际调整后,我发现,2021年销售面积最大的50家房企开始更多地去一二线城市拿地,同时,住户部门中长期贷款余额增速最快的六个省份分别是浙江、广东、江苏、福建、上海和山东。这些情况表明,供应方和需求方开始同时向热点区域转移。

    2021年下半年,房地产楼盘纷纷打折促销,试图加速去化,部分三四线城市甚至出台限跌令。房价下跌对于房地产行业必然会产生一定的冲击,尤其是在前期很多房企高杠杆高负债并高价购地的情况下,价格下降还会影响存量房的价格和土地价格。但从另一个角度来看,这一轮市场出清必然会让一批优秀房企脱颖而出,整个行业的发展理念也会随之转变

    作为有着10万亿元规模的产业,房地产业的发展要行稳致远,本次调整从长远来看未必不是好事。在总体风险可控的情况下,调控政策也应尊重市场规律。对于部分困难房企,政策也在鼓励优质企业收购他们手中的优质项目。


    项目并购潮或将出现


    去年,22座试点城市实行宅地供给“两集中”政策,竞价规则的变化较大。土拍双集中政策可能是我国近年来土地成交规则最重要的调整,也是为了“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。
    但是从去年5月第一次土拍的结果看,并没有到达预期目标,因此才有了8月份多地双集中土拍被集体叫停,并重新修改土拍规则。

    经过政策的调整,调控已初见成效。2021下半年,双集中土拍城市的溢价率明显下降,只有2.67%,明显低于5月的15.33%,楼板价7226.15元/平方米,低于上半年的7473.59元/平方米。

    目前,集中供地可能需要各地根据实际情况来调整。例如去年下半年杭州第三批“双集中”供地就修改了“竞品质”、准入标准等要求,这也是因城施策精神的具体体现。最重要的是,有关政策应服务于“稳地价、稳房价、稳预期”,促进房地产市场的平稳健康发展。

    2021年12月20日,央行、银保监会曾联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险或困难的大型房地产企业的优质项目。从现在的情况来看,房企并购潮是否会出现还不太明朗,但是对于项目的并购潮很可能会出现。

    我国房地产业过去几年的高杠杆与房企规模扩张是密不可分的,因为很多金融机构就是按照规模来决定房企贷款白名单的。规模扩张与金融资源支持挂钩,这在行业上升期形成了一个正向反馈,所以过去几年我们能发现,规模大的房企往往会更大。相对而言,难以得到金融资源支持的民营房企、中小房企往往选择合作开发项目。

    据有关统计,2021年全国20%的项目是由多家企业合作开发的。这些房企还会互相购买对方发行的债券和股票。这种合作固然可以达到扩张规模和金融互助的效果,但同样意味着一家企业或项目遭遇不测,其他参与房企不可避免受到波及。在这种情况下,通过优质企业收购出险项目或困难企业,就能够将风险限制在一定范围之内。

    一些房企在过去几年的上行期拿了很多高价地,最为典型的就是2021年上半年,全国成交土地楼板价同比上升幅度达到32.33%。当遇到市场下行,这些项目的风险立刻就凸显出来,部分房企为了生存不得不变卖资产。部分地块质量较好,属于优质资产,本身不宜被浪费闲置。及时收购这些项目,有利于整个行业和社会的稳定。

    房地产行业流行一个词叫“躺平”,年轻人因为买不起房而干脆躺平,开发商也躺平不再冲刺销售规模,不参与土拍拿地,裁掉投资拓展部门。与其说是“躺平”,不如说是房企面临市场形势的自救之举。整个行业自去年年中开始就面临严重的现金流危机。扣除个人按揭贷款后,房地产贷款余额在2020年第三季度达到顶峰,约为15.24万亿元,之后一路下降,到2021年四季度只有13.85万亿元。

    销售数据也不乐观。2021年第四季度全国商品房销售额同比下降了18.68%,今年1~2月同比下降了19.3%。可以看出,房企在融资和销售方面都遇到了很大的困难。在这种情况下,希望房企继续拿地是不现实的,房企保生存才是最重要的。

    这种状况今年会有所改善。因为政策边际调整是从2021年9月开始的,政策效果有滞后效应,而且随着市场调整的逐渐结束,今年房地产形势将好于去年下半年。


    “刮骨疗毒”有助于行业长远发展


    近期,由于美元债到期,很多大型头部房企资金流动性紧张。过去几年我国房地产行业加杠杆来谋求快速发展,没有及时、正确理解国家房地产调控政策和我国房地产市场运行底层逻辑的变化,以至于房企资金流动性紧张状况凸显。

    2021年我国房地产业增加值为77560.8亿元,占GDP比重为6.78%,但是我国房地产业贷款余额达到52.17万亿元,占金融机构贷款余额的比重从2015年的22.36%上升到27.07%。即使考虑房地产行业是资金密集型行业,这一比例也偏高了。激进的加杠杆行为不仅给房地产行业本身带来了风险,还挤压了其他实体产业的金融资源,而且带动了住户部门杠杆率的上涨。从这个角度来看,当前房地产行业是在刮骨疗毒。

    为了促进房地产业平稳健康发展,从去年9月央行提出“两个维护”之后,政策在边际上有所调整,这有利于缓解当前房地产企业面临的紧张形势。总的来看,过去几年激进加杠杆、高负债的房企会很困难,但是市场本身在政策边际调整后已经开始逐渐企稳,经营风险会逐渐下降。

    我们在《房地产与中国经济》一书中提出的“挤泡沫而非刺破泡沫”的观点,更多是从长期角度来看,在保持房价基本稳定的同时提高社会的整体收入水平,以此降低房价收入比,那么现在看起来偏高的价格就会回归到合理水平。

    去年下半年各地推出了资金监管政策。由于房企暴雷频发,不少项目面临烂尾风险,各地从维护购房消费者合法权益等角度出发,纷纷出台严厉的资金监管政策,对地产公司从项目上抽调资金进行了严格限制。但是如果地产公司无法从地方项目上抽调资金来支援别的地区项目,那么一旦某个项目出险,可能就无法救助,进而影响整个公司的运作,结果导致更大范围的风险并最终影响到其他地方项目。这一情况很快得到中央的重视,2月10日,相关部门出台规定,对资金监管执行全国统一标准。

    住房保障体系是我国房地产市场的重要组成部分,近年来各地也大力解决群众基本住房需求,但其中也存在一些弊端。结合国际经验和中国国情,我们认为分层满足住房需求可能是符合中国实际的一种解决方案。毫无疑问,任何制度都不可能是尽善尽美的,保障房也是如此。但我们不能因噎废食,因为保障房最根本的出发点是公平正义,是共同富裕的重要体现。我们可以通过多种手段来完善保障房制度。例如,数字技术越来越发达,有利于保障性住房精准直达目标群体。此外,保障房很多地处偏远,而且转让限制较多,对于真正有住房需求的困难群众的吸引力更大,就可以排除那些有潜在能力去购置条件更好房屋的人。

    其实早在1998年房改时,我国就提出要建立政府主导的住房保障体系。但我们要认识到,计划经济时代的经验表明,如果没有市场的配合,光靠政府是无法发展出当前这么巨大的中国房地产市场的。商品房市场的发展对于改善中国居民居住条件、发展经济起到了重要作用。保障性住房制度的不断完善和保障房市场的发展则是对我国房地产制度的重要补充,可以给商品房市场起到缓冲作用,有助于市场和社会的稳定,还可以让房企选择更优秀的市场去竞争和成长。